家賃の基本的なルール

そもそも賃貸マンションや賃貸アパートの賃料は、どのようにして決まるのか、そして、家賃の値上げは法的に認められるのか、認められるとしてその条件などはないのか、など家賃の基本的なルールについてご説明します。

家賃は基本的に需要と供給のバランスで決まる

家賃は、基本的に貸したい人と借りたい人という需要と供給のバランスで決まります。

家賃の場合は、需要と供給以外にも、物件の築年数や立地、間取り、設備、周辺の相場なども考慮して決められるのが一般的です。こうした様々な要素を考慮して、具体的な金額は貸主（又は管理会社）が決めます。

家賃の値上げは法的に認められるのか 

一度決まった家賃は、永久的にその金額となるわけではありません。周辺の相場が高くなれば、その家賃も値上げとなることがあり、その他にも物価の上昇といった経済的な要因によることもあります。 

こうした値上げは、法的に認められています。借地借家法32条1項では、「建物の借賃が、土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる。」としています。

そのため、固定資産税その他経済事情の増加又は近隣の相場と比較して不相当に低い場合により、まずは値上げを決めること自体は貸主の判断で可能です。 

貸主が値上げをするタイミングとしては、一般的に、契約更新の際となることが多いです。 

実際に値上げするには借主の同意が必要

このように賃料の値上げ自体を決めることは貸主ができ、値上げした家賃を請求できるのは借地借家法で認められた正当な権利ではあります。

しかし、家賃の値上げは貸主と借主の同意がなければ成立しません。

そのため、借主としては貸主からの賃料値上げの通知に拒否することもできます。

値上げを言われたときの対応

では、貸主からの値上げの通知に対しては、どのように対応したらよいのでしょうか。

最も単純なのは、値上げに素直に応じることです。特に波風が立つことなく、値上げされた賃料を支払い続ければ、そのまま住み続けることができます。

そのまま住み続けたいのであれば、値上げの通知に対して拒否して交渉することも一つです。ただし、拒否する前の確認事項として、値上げの理由を聞いたり、周辺の家賃相場が値上げ後の賃料と比べて高いのか、同じエリアで同じような間取りの賃料はどの程度なのかを調べた上で、新家賃が高いと感じるのであれば、交渉してみるといいでしょう。

値上げに応じない、拒否して交渉するのも面倒であれば、この機会に別の物件を探し、引っ越すことを検討するのも一つです。ただし、引っ越しの原因が貸主からの家賃値上げにあるとしても、引っ越し費用を貸主に負担してもらうことはできません。

なお、家賃値上げの合意がないまま、毎月の家賃の支払日が到来した場合は、従前の家賃を支払わなければなりません。

交渉する場合は弁護士への相談がお勧め

貸主と家賃の値上げ交渉に関して、一人では対応できないと感じたら弁護士に相談することをお勧めします。

基本的に家賃の値上げは正当な理由が必要であり、正当な理由の有無については法的な観点からの判断が必要となる場合もあります。また交渉が上手くいかずに、貸主が裁判を起こすことも十分に考えられ、適切な法的主張を展開するためには、やはり弁護士のサポートが必要不可欠となるでしょう。

家賃の値上げ含め不動産トラブルでお困りでしたら、お気軽にご相談ください。